Wer eine Wohnung sucht, bekommt meist einen Formular-Mietvertrag vorgelegt, der eher die Interessen des Vermieters berücksichtigt. Viele Mietverträge enthalten Renovierungsklauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung in festen Zeitabständen sowie beim Auszug zu renovieren. Solche „starren“ Renovierungsklauseln hat der Bundesgerichtshof (BGH) aber in mehreren aktuellen Entscheidungen endgültig für unwirksam erklärt. Zehntausende Mieter (mit alten Formularverträgen) können somit beim Auszug ihre Wohnung völlig unrenoviert an den Vermieter zurückgeben.

Erläutert man die neue Rechtsprechung einem Vermieter, erntet man ungläubiges Kopfschütteln. Das BGH-Urteil wird aber verständlich, wenn man folgendes weiß: Nach dem Grundgedanken des Gesetzes ist allein der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache zuständig (§ 535 Abs. 1 Satz 2 und § 538 BGB). Nach dem mieterfreundlichen Leitbild des Gesetzes muss also der Vermieter die Wohnung auf eigene Kosten im ordnungsgemäßen Zustand erhalten, auch Renovierungen und Kleinreparaturen durchführen.

Die Praxis sieht bekanntlich anders aus: Fast alle Mietverträge enthalten Renovierungs-, Kleinreparatur- und Schönheitsreparaturklauseln, nach denen der Mieter „kleine Instandhaltungen“ ganz oder anteilig selbst bezahlen sowie Renovierungen und Schönheitsreparaturen selbst durchführen soll. Nun ist es zwar prinzipiell zulässig, dass Vertragsparteien per Individualvereinbarung vom gesetzlichen Leitbild abweichen (Privatautonomie). Die Rechtsprechung erlaubt solche Abweichungen aber nur in engen Grenzen, insbesondere wenn diese in vorformulierten Standardverträgen enthalten sind, die die stärkere Partei der schwächeren vorgibt. Solche Klauseln dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Übertreibt der Vermieter und versucht, dem Mieter zu viel aufzubürden, so ist die ganze Klausel unwirksam und es gilt wieder der gesetzliche Regelfall: Der Mieter muss dann überhaupt nicht renovieren. Sogar wenn der Mieter die Wohnung bereits gestrichen hat (weil er die BGH-Rechtsprechung nicht kannte), ist der Vermieter nicht auf der sicheren Seite: Erfährt der Mieter nämlich nachträglich, dass er zur Renovierung gar nicht verpflichtet war, so kann er die Kosten vom Vermieter unter Umständen wegen ungerechtfertigter Bereicherung oder als Aufwendungsersatz zurückverlangen. Die Rechtsprechung bedeutet natürlich auch: Während des laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter dann in regelmäßigen Abständen verlangen (etwa alle drei bis sieben Jahre), dass der Vermieter (!) die Wohnung renoviert.

Welche konkreten Formulierungen sind also nichtig? Der BGH hat zwischen 2003 und 2006 mehrfach entschieden, dass alle Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen unwirksam sind. Eine solche starre Frist (zum Beispiel: „Renovierung alle fünf Jahre“) benachteiligt nach Ansicht des Gerichts den Mieter unangemessen, weil sie keine Rücksicht darauf nimmt, wie stark die Wohnung im jeweiligen Einzelfall tatsächlich abgenutzt ist. Die allermeisten (alten) Mietverträge enthalten aber genau solche starren (also unwirksamen) Klauseln. Weitere Beispiele sind:

• „Der Mieter muss bei seinem Auszug die Wohnung frisch gestrichen zurückgeben“.

• „Der Mieter muss bei seinem Auszug, ansonsten mindestens alle fünf Jahre die Wohnung fachmännisch streichen“.

• „Der Mieter hat bei seinem Auszug die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommen Bodenbeläge sowie Tapeten zu beseitigen.“

Alle diese Klauseln sind unwirksam und für den Vermieter eine tickende Zeitbombe. Noch schlimmer für ihn: Bei bereits bestehenden Verträgen hat der Vermieter auch kaum eine Möglichkeit, dieses Problem aus der Welt zu schaffen. Er kann zwar versuchen, dem Mieter einen geänderten Mietvertrag anzubieten, der Mieter muss darauf aber nicht eingehen. Auch die Drohung des Vermieters, andernfalls eben die Miete drastisch zu erhöhen, ist wegen der Mieterschutzbestimmungen im BGB oft ein stumpfes Schwert (siehe Beitrag „Wie viel Mieterhöhung ist zulässig?“ auf Rechthaber.com). Beim Abschluss neuer Mietverträge sollten Vermieter deshalb unbedingt darauf achten, dass die Renovierungsklausel die Vorgaben des BGH erfüllt, ansonsten müssen sie nach dem Auszug des Mieters selbst tapezieren, streichen und schleifen.

Nachtrag: Im Oktober 2008 hat der BGH diese Rechtsprechung auf auf Gewerbemietverträge ausgeweitet, siehe Beitrag hier.

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